フラット 35 金利 予想。 2020年5月住宅ローン金利は下がる予想!5月の住宅金融支援機構債(フラット35)が決定!

【フラット35】2020年3月の金利予想、新型肺炎の影響は?(ARUHIマガジン)

フラット 35 金利 予想

「フラット35」の金利が決まる仕組みとは フラット35の金利を予測するには、まず、「フラット35」の仕組みを知る必要があります。 ちょっと難しい内容ですが、頑張って付いて来てくださいね。 「フラット35」は、様々な銀行やモーゲージバンクなどが取り扱っている住宅ローン商品です。 これら金融機関が住宅購入者向けに貸し出したローンの債権は、住宅金融支援機構がまとめて買い取って証券化し、債券市場を通じて機関投資家などに「機構債(RMBS・住宅ローン債権担保証券)」という形で販売しています。 「フラット35」の金利は、この機関投資家向けに販売されている 「機構債」の金利をベースに、住宅金融支援機構と、さらにフラット35を販売する金融機関の利益分の金利を上乗せして決定されます。 これらをさらに細分化すると、「フラット35」の金利は、以下の3つの金利の足し算になります。 新発10年もの国債利回り(いわゆる日本の長期金利)• さて、知らないキーワードが出てきたかと思いますので、それぞれについて説明していきましょう。 「1」の「新発10年もの国債利回り」とは「日本の長期金利」のことです。 これは住宅ローンのみならず、幅広い債券のベースとなっている「金融界の地平」とも言える特別な金利です。 「フラット35」のベースとなっている「機構債」も例外ではなく、利回りに関してはこの「長期金利」を参照しています。 我が国の長期金利はこのところの0. 4~0. (日銀によるマイナス金利導入発表後は長期金利が急低下し、長期国債金利がマイナスまで落ち込んだ局面すらありました。 ) 「2」のローンチスプレッドは、市場環境などを鑑みて機構が決定するパラメータです。 2001年~2017年の機構債の歴史上、ローンチスプレッドは 26~105bp(0. 26~1. 38~0. このローンチスプレッドは、実は住宅金融支援機構のサイト上の既発債情報から確認することができます。 長期金利とローンチスプレッドを合わせたものが機構債の「表面利率」で、この数字がフラット35の金利を予測をする上で極めて重要となるわけです。 最後に、「3」の住宅金融支援機構や金融機関などの利益上乗せ分とは、フラット35の店頭利率と機構債の利率との差であり、最近はほぼ0. 翌月の「フラット35」の金利を予測する 先に説明したとおり、フラット35の金利3要素のうち「1+2」である「機構債の金利」は、前月下旬に発表されるから確認できます。 そのため、 住宅ローン融資実行の前月時点で当月のフラット35の正確な金利を知ることは厳密にはできません。 しかしながら、 機構債の表面利率の上下変動が翌月のフラット35の金利に反映される可能性はそれなりに高いと言えるため、これを参考に金利を予測することはできるわけです。 では、機構債の既発債情報の公開より前に金利を予測できる方法があるのか?ですが、のPC版サイトなどから確認できる長期金利の動向も、フラット35の金利3要素の1つとして、参考にはできるでしょう。 ただし、せっかく長期金利が低下しても、機構債のローンチスプレッドがワイド化すれば住宅ローン金利は思ったほど下がらないため、長期金利が下がった分だけ住宅ローンの金利が下がるわけではない点には注意が必要です。 (ローンチスプレッドは、債券価格のプライシングに関連する様々な要因を参照して決定されます。 また、どうやら政治的な意図が絡む場合もあるように思います。 ) フラット35は融資実行時の月毎に金利が決まる住宅ローンです。 裏ワザ的ですが、 翌月の金利動向が予測ができれば、ローン融資実行を月末月初どちらか好きな月に変更できるよう不動産屋と調整しておくと、住宅ローンの支払総額を抑えることも可能です。 ただし、新築の場合は、つなぎ融資期間の調整など他にも調整しなければならない要素があるため、ハウスメーカーの営業担当者からはかなり嫌がられるか、そもそも調整不可能なケースも少なくはないとは思いますが。 固定金利と変動金利。 どちらを選ぶべきか フラット35は、団信保険料が基本的には別払いのことが多く、その上、ローン対象物件には第一順位の抵当権が設定されるわけですから、貸し手からすると回収リスクが低い、つまり安全性の高い債券と見えます。 そのわりにリスクプレミアムが高めに設定されているため、投資家目線で見れば「おいしい債券」と言えるのではないでしょうか。 その裏を返せば、その分フラット35の方が損。 という見方はできるかもしれません。 しかし、どの程度金利が上がったら損になるのか、を実際に計算してみると、実はちょっと債券相場が崩れれば、すぐに固定金利の方が得、という計算になってしまうことは、誰にでも分かることです。 最近は、当初は変動金利で契約しておき、金利上昇局面に入ったら固定金利に借り換える。 という消費者が少なくないと耳にしますが、通常は、変動金利より固定金利の住宅ローンのほうが利率が高く設定されているため、金利上昇局面に毎月の支払い額が大きく上がってしまうリスクを抱えていることに変わりはありません。 ハウスメーカーの営業さんなんかは、往々にして、毎月の支払総額が低く押さえられる変動金利を薦めておいて、住宅購入者が購入可能なMAXの金額の上モノを建てさせることが多いので、そういう思惑から逃げる意味でも、最悪、固定金利になった場合でも返済できるプランを立てておくべきです。 そう考えると、低金利のうちに最初から固定金利の住宅ローンを組んでおくとか、あるいは借り換えをすることで、支払総額を確定しておくのはかなり賢い方法と言えるのではないでしょうか。 フラット35は「優良住宅ローン」が金利・手数料とも安い フラット35は様々な金融機関やモーゲージバンクが扱っており、各社、金利・手数料が異なりますが、その中でも特におトクな住宅ローン会社といえば「優良住宅ローン」が挙げられます。 金利は最低水準。 融資手数料も最低水準。 さらに、繰り上げ返済は期間短縮型、月額支払い減額型ともに無料でネットから可能(繰り上げ返済の最低額はある)などなど、色々と見どころがあるモーゲージバンクさんです。 固定金利の住宅ローンは変動金利に比べて金利が高く、総返済額が嵩みがちですが、手数料が安い会社で契約しておけば金利上昇リスクが無い固定金利のメリットを活かしやすいというものです。 また、女性が住宅ローンを組む場合は、銀行独自の住宅ローンよりも住宅金融支援機構のフラット系の方が審査が通りやすいので、そういったケースでも頼れる選択肢となります。 ただし、注文住宅を建てる際のつなぎ融資に関しては、優良住宅ローンさんよりももっと条件が良い会社さんがありますので、つなぎ融資だけは他社さんをご検討された方が良いかもしれません。 しかし、フラット35の本体契約部分に関しては間違いなくお得な会社さんの1つになります。 また、住宅ローンの一括比較ができるサイトもあるので、今回の情報がお役に立ったという方は事前審査を受けてみるのはいかがでしょうか。 借り換えにも対応できますよ。 関連情報:•

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【フラット35】2020年3月の金利予想、新型肺炎の影響は?(ARUHIマガジン)

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住宅購入の判断に大いに関係する住宅ローン。 不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんが、連載形式で住宅を買う側・住宅ローンを借りる利用者側の視点で情報発信。 2020年7月の住宅ローン金利について世界情勢や国内金融市場にインパクトを与えそうな事柄を踏まえ、解説いただきます。 新型コロナウイルスの感染拡大が景気に与えたダメージは甚大です。 6月5日に内閣府が発表した4月の景気動向指数の速報値は前月比7. 3ポイント低下の81. 5と、統計を開始した1985年1月以降で最大の下落幅となっています。 しかし一方で各国の経済活動が再開されたことにより、投資家心理が上向いたことで比較的安全な資産とされる債券には売りが出て、債券価格が下がり長期金利は上昇しています。 クリックすると拡大します このまま、実体経済とは乖離して長期金利は上昇していくのか?【フラット35】金利はどうなっていくのか?わかりやすく解説します。 7月の【フラット35】金利予想の前提 7月の【フラット35】金利を予想するにあたって、わたしは 6月20日ごろまでの長期金利の動向を予想しています。 【フラット35】金利は毎月の20日ごろに住宅金融支援機構が発表する機構債の表面利率によって決まります。 金利を予想する前提としてこの機構債の表面利率とは何か?を理解しておく必要があります。 住宅ローンの【フラット35】を融資するのは住宅金融支援機構という国の機関なのですが、わたし達が融資を申し込む窓口については、民間の銀行やモーゲージバンクなどが代行する形をとっています。 そして、わたし達が住宅ローンとして借りるお金は、住宅金融支援機構が金融市場から調達して貸しているのです。 典型的な例として「買取型」という【フラット35】のスキームを図にすると以下のようになります。 フラット35の仕組み 住宅金融支援機構が民間金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。 機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。 投資家たちにとって日本の住宅ローンの債権は安全資産と認識されているため、その表面利率は国が発行する債券=10年国債の利回りに連動する傾向があるのです。 そのため、7月の【フラット35】金利は6月19日ごろまでの長期金利の動向が影響するのですが、6月上旬の時点ではその長期金利が上がってきているのが心配な面です。 不況なのに長期金利がなぜ上がるのか? 経済活動が再開されたとは言っても、新型コロナウイルスの感染拡大を抑えこむために世界が負ったダメージは甚大なものです。 それなのになぜ金利が上がってしまうのでしょうか?教科書的には、不況下では安全資産の債券(日本国債)が買われ、債券価格が上がり利回り(長期金利)が下がるというのがセオリーです。 コロナショックから直近までの長期金利(日本の10年国債利回り)と日経平均株価の推移をグラフにしました。 クリックすると拡大します 3月の「コロナショック」で株価の下落とは逆方向に長期金利が上昇してしまったのが発端です。 コロナショックではリスク回避が行きすぎて安全資産まで売りに走ったために、債券価格が下って長期金利が上がるという現象が起きたのです。 これは一時的なショック状態であり、数日で長期金利は下がったのですが、緊急事態宣言の間は外出自粛によって取引が活発に行はわれなかったこともあり0%で推移しました。 コロナショック前2月18日ごろの長期金利は-0. 長期金利が決まる仕組みは債券価格の取引相場によります。 コロナショック後も債券価格が安くなっているということは、リスク回避型の投資家にこのショック状態が残っていて債券を手放しやすくなっているのが理由です。 そして、経済活動が再開されたことでリスク選好型の投資家が安全資産の債券を売り、株を購入する動きになったことで、さらに債券価格が下がって金利が上がります。 このように、リスク回避型とリスク選好型の両方のタイプの投資家が債券を売りやすい市況となっていることが、6月上旬に見られた長期金利の主な上昇要因なのです。 米FRBが2022年までゼロ金利政策を維持する方針を表明 そして6月10日には、米連邦準備理事会(FRB)が2022年末までゼロ金利政策を継続する方針を示しました。 これを受けて翌日の米国市場は、リスクオンの修正で株安となり債券が買われて長期金利が低下しました。 日本の長期金利はベースが低いので動きに乏しいですが、米国の金利低下が波及して再び下がり始めています。 中央銀行の政策表明により一夜にして金利動向が反転する背景には、新型コロナウイルス感染症の第2波に対する根強い不安があり、それが投資家を極端な行動に走らせているのだと思います。 実際の長期金利の推移と【フラット35】金利 過去の長期金利と【フラット35】金利推移を振り返ってみましょう。 青い棒グラフ(左の軸)が【フラット35】で、オレンジの折れ線(右の軸)が長期金利です。 クリックすると拡大します 【フラット35】の金利は毎月20日ごろに発表される機構債の表面利率によって決まるため、ちょうど20日ごろの長期金利の影響を強く受けます。 なので、機構債の表面利率が発表される20日ごろの長期金利がどのくらいの水準になるか?が予想のポイントになります。 直近では、6月の【フラット35】が決まった前日の長期金利の終値は5月の0. 01ポイント下がって0. そして、【フラット35】の金利も5月の1. 30%から0. 01ポイント下がって1. つまり7月の【フラット35】の決まる20日ごろの長期金利が6月の0. 前述したように、目下の動向としては非常に不安定なのが心配なところです。 まとめ この記事では執筆時点(6月上旬)に入手可能な公開情報を基礎として予想を立てていますので、その後の状況の変化によって金利動向が変化することは十分にあり得ます。 実体経済の復活はまだまだ先であり、今の金利上昇は期待だけの絵に描いた餅なのですが…フラット35の金利はその時の長期金利の影響をモロに受けます。 引き続き、日々の金利動向に目を配っておくことをお勧めします。 今後、住宅ローンの実行までの間に、「どんな事件が起こり、それに金利がどう反応するのか?」を正確に予想することは非常に困難です。 ある程度複数の金利タイプで審査を出しておき、想定外の事態に対する保険としてください。

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フラット35の翌月の金利を予測する方法。金利はどうやって決まる?

フラット 35 金利 予想

「フラット35」の金利が決まる仕組みとは フラット35の金利を予測するには、まず、「フラット35」の仕組みを知る必要があります。 ちょっと難しい内容ですが、頑張って付いて来てくださいね。 「フラット35」は、様々な銀行やモーゲージバンクなどが取り扱っている住宅ローン商品です。 これら金融機関が住宅購入者向けに貸し出したローンの債権は、住宅金融支援機構がまとめて買い取って証券化し、債券市場を通じて機関投資家などに「機構債(RMBS・住宅ローン債権担保証券)」という形で販売しています。 「フラット35」の金利は、この機関投資家向けに販売されている 「機構債」の金利をベースに、住宅金融支援機構と、さらにフラット35を販売する金融機関の利益分の金利を上乗せして決定されます。 これらをさらに細分化すると、「フラット35」の金利は、以下の3つの金利の足し算になります。 新発10年もの国債利回り(いわゆる日本の長期金利)• さて、知らないキーワードが出てきたかと思いますので、それぞれについて説明していきましょう。 「1」の「新発10年もの国債利回り」とは「日本の長期金利」のことです。 これは住宅ローンのみならず、幅広い債券のベースとなっている「金融界の地平」とも言える特別な金利です。 「フラット35」のベースとなっている「機構債」も例外ではなく、利回りに関してはこの「長期金利」を参照しています。 我が国の長期金利はこのところの0. 4~0. (日銀によるマイナス金利導入発表後は長期金利が急低下し、長期国債金利がマイナスまで落ち込んだ局面すらありました。 ) 「2」のローンチスプレッドは、市場環境などを鑑みて機構が決定するパラメータです。 2001年~2017年の機構債の歴史上、ローンチスプレッドは 26~105bp(0. 26~1. 38~0. このローンチスプレッドは、実は住宅金融支援機構のサイト上の既発債情報から確認することができます。 長期金利とローンチスプレッドを合わせたものが機構債の「表面利率」で、この数字がフラット35の金利を予測をする上で極めて重要となるわけです。 最後に、「3」の住宅金融支援機構や金融機関などの利益上乗せ分とは、フラット35の店頭利率と機構債の利率との差であり、最近はほぼ0. 翌月の「フラット35」の金利を予測する 先に説明したとおり、フラット35の金利3要素のうち「1+2」である「機構債の金利」は、前月下旬に発表されるから確認できます。 そのため、 住宅ローン融資実行の前月時点で当月のフラット35の正確な金利を知ることは厳密にはできません。 しかしながら、 機構債の表面利率の上下変動が翌月のフラット35の金利に反映される可能性はそれなりに高いと言えるため、これを参考に金利を予測することはできるわけです。 では、機構債の既発債情報の公開より前に金利を予測できる方法があるのか?ですが、のPC版サイトなどから確認できる長期金利の動向も、フラット35の金利3要素の1つとして、参考にはできるでしょう。 ただし、せっかく長期金利が低下しても、機構債のローンチスプレッドがワイド化すれば住宅ローン金利は思ったほど下がらないため、長期金利が下がった分だけ住宅ローンの金利が下がるわけではない点には注意が必要です。 (ローンチスプレッドは、債券価格のプライシングに関連する様々な要因を参照して決定されます。 また、どうやら政治的な意図が絡む場合もあるように思います。 ) フラット35は融資実行時の月毎に金利が決まる住宅ローンです。 裏ワザ的ですが、 翌月の金利動向が予測ができれば、ローン融資実行を月末月初どちらか好きな月に変更できるよう不動産屋と調整しておくと、住宅ローンの支払総額を抑えることも可能です。 ただし、新築の場合は、つなぎ融資期間の調整など他にも調整しなければならない要素があるため、ハウスメーカーの営業担当者からはかなり嫌がられるか、そもそも調整不可能なケースも少なくはないとは思いますが。 固定金利と変動金利。 どちらを選ぶべきか フラット35は、団信保険料が基本的には別払いのことが多く、その上、ローン対象物件には第一順位の抵当権が設定されるわけですから、貸し手からすると回収リスクが低い、つまり安全性の高い債券と見えます。 そのわりにリスクプレミアムが高めに設定されているため、投資家目線で見れば「おいしい債券」と言えるのではないでしょうか。 その裏を返せば、その分フラット35の方が損。 という見方はできるかもしれません。 しかし、どの程度金利が上がったら損になるのか、を実際に計算してみると、実はちょっと債券相場が崩れれば、すぐに固定金利の方が得、という計算になってしまうことは、誰にでも分かることです。 最近は、当初は変動金利で契約しておき、金利上昇局面に入ったら固定金利に借り換える。 という消費者が少なくないと耳にしますが、通常は、変動金利より固定金利の住宅ローンのほうが利率が高く設定されているため、金利上昇局面に毎月の支払い額が大きく上がってしまうリスクを抱えていることに変わりはありません。 ハウスメーカーの営業さんなんかは、往々にして、毎月の支払総額が低く押さえられる変動金利を薦めておいて、住宅購入者が購入可能なMAXの金額の上モノを建てさせることが多いので、そういう思惑から逃げる意味でも、最悪、固定金利になった場合でも返済できるプランを立てておくべきです。 そう考えると、低金利のうちに最初から固定金利の住宅ローンを組んでおくとか、あるいは借り換えをすることで、支払総額を確定しておくのはかなり賢い方法と言えるのではないでしょうか。 フラット35は「優良住宅ローン」が金利・手数料とも安い フラット35は様々な金融機関やモーゲージバンクが扱っており、各社、金利・手数料が異なりますが、その中でも特におトクな住宅ローン会社といえば「優良住宅ローン」が挙げられます。 金利は最低水準。 融資手数料も最低水準。 さらに、繰り上げ返済は期間短縮型、月額支払い減額型ともに無料でネットから可能(繰り上げ返済の最低額はある)などなど、色々と見どころがあるモーゲージバンクさんです。 固定金利の住宅ローンは変動金利に比べて金利が高く、総返済額が嵩みがちですが、手数料が安い会社で契約しておけば金利上昇リスクが無い固定金利のメリットを活かしやすいというものです。 また、女性が住宅ローンを組む場合は、銀行独自の住宅ローンよりも住宅金融支援機構のフラット系の方が審査が通りやすいので、そういったケースでも頼れる選択肢となります。 ただし、注文住宅を建てる際のつなぎ融資に関しては、優良住宅ローンさんよりももっと条件が良い会社さんがありますので、つなぎ融資だけは他社さんをご検討された方が良いかもしれません。 しかし、フラット35の本体契約部分に関しては間違いなくお得な会社さんの1つになります。 また、住宅ローンの一括比較ができるサイトもあるので、今回の情報がお役に立ったという方は事前審査を受けてみるのはいかがでしょうか。 借り換えにも対応できますよ。 関連情報:•

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